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行业风雨欲来,世茂重回前十

时间:2021-07-07 来源:互联网 
20年代的开端并不平静。20年代的开端并不安静。 “第三次世界大战”话题在美国疯狂,美国青年都在侦“逃离征兵”。 1月3日,美国轰炸炸死了刚下飞机的一名伊朗军方将领。伊朗方面指责美国此举是“国际恐怖主义行为”,将展开“严厉背叛”。背叛来的很快,1月5日,伊朗多枚火箭扔向巴格达核心地带,中东局势进一步恶化已是必然。 但别担心,这一切距离我们非常很远,当前在中国最疯狂的话题是“东风租车”。 近日纪录片

     
        20年代的开端并不平静。

20年代的开端并不安静。

 

       “第三次世界大战”话题在美国疯狂,美国青年都在侦“逃离征兵”。

 

       1月3日,美国轰炸炸死了刚下飞机的一名伊朗军方将领。伊朗方面指责美国此举是“国际恐怖主义行为”,将展开“严厉背叛”。背叛来的很快,1月5日,伊朗多枚火箭扔向巴格达核心地带,中东局势进一步恶化已是必然。

 

       但别担心,这一切距离我们非常很远,当前在中国最疯狂的话题是“东风租车”。

 

       近日纪录片《支部建在连上》中曝光了“东风26”升空画面。以德(D)服(F)人再次沦为话题焦点。

 

       正是因为祖国强大,所以世界的不安静距离中国很远,和平发展依旧是中国的主题,吃瓜群众大可放心吃瓜。这是身处强国的热情。

 

       房地产行业同样不平静。

 

       过去的10年,是房地产行业从“黄金时代”向“白银时代”过度阶段,房企增速上升已是不争事实。

 

       据克而瑞统计,2019年1-11月百强房企累计权益销售金额同比增长近6%,增长速度不及去年同期的34%。

       

       头部房企仍在增长,中小房企则迈入步入轮回关口。

 

       根据人民法院公告网表明,2019年至少有525家房地产企业“申请倒闭”。

 

       但行业增速放缓并未影响到TOP30持续扩张步伐:

 

       2019年TOP30房企市场集中度为35.7%,创下历年新纪录。

 

       因为企业实力强大,头部房企在行业调整期,依旧领先大市,稳健增长。这是作为头部房企的热情。


 

       世茂很热情

 

       2020年1月6日,世茂房地产有限公司有限公司(00813.HK,下称“世茂”)在香港发布了2019全年的营运数据:构建全年总计合约销售金额2600.7亿元,同比大幅下跌48%。

 

       •  克而瑞《2019年1-12月中国房地产企业销售榜TOP200》榜单显示,世茂房地产全口径金额、权益金额,勇夺榜单双“第九”。

 

       •   观点指数监测,2019年公开发表销售目标的房企为49家,已完成全年销售目标的为37家,完成率多达120%的有8家,世茂以124.18%的完成率位居其中。

 

       把时间线变长,2018年,世茂完成签约销售为1761.5亿,位列十一名;2017年,世茂已完成签约销售1007.7亿,名列十六名。

 

       不难看出,尽管身处白银时代,头部房企世茂在维持自身业绩的同时,依然连续三年实现“有品质的高快速增长”。

 

       所谓品质的快速增长,也就是不以壮烈牺牲利润率为代价,且无法步子努得太大影响长远发展。


       2019年世茂半年报显示:毛利额170.2亿元,同比大幅提高28.9%;毛利率维持在30%以上;世茂核心利润75.8亿元,同比上升23.8%;股东应占核心利润53.1亿元,同比上升20.6%;每股派息60港仙,同比上升20%;回款813亿元,同比下降47.8%;账面现金522.3亿元,未动用银行及交易所等金融机构融资额度约人民币400亿元,资金储备空间大。

 

       行业增长速度上升期,世茂的快速增长既有面子,也有里子。企业赚到钱,股东获得了平稳收益。


 

       坚持既定战略

 

       告终的故事千奇百怪,成功的原因千篇一律。

 

       对于房地产行业而言,顺利的原因不外乎产品与服务,再加在不安静的年代里保守主义者般平静的心态。

 

 

       1、产品末端。

 

       房地产的下半场,产品线重返用户真实市场需求,从过去开发商B末端自我的运营、成本、进度等效率提升,转向面向客户C端的产品溢价、品牌溢价和产品特色差异化的新阶段。

 

       世茂的产品线打造并没有新闻,就是对既定方针战略的坚决。

 

       近年来世茂全力打造5条产品线,先后推出云系、璀璨系由、国风系、天誉系、龙胤系等优质产品,目前,这些杰出产品已经沦为房企产品系由“内外兼修”样本。

 

       同样,世茂的产品品质确保也没有新闻,就是对既有“全项目周期工程管理体系”的坚决秉持以及更新升级,目前该体系已经更新到4.0版本,优异的工程管理体系为世茂的规模提速打下了扎实的基础。

 

       产品末端以不变应万变的世茂已经迎来口碑丰年。

 

       据权威第三方专业服务机构赛惟咨询显示,世茂在2019上半年“房屋质量满意度”“返修满意度/修理满意度”成绩分别为89.33分、92.37分,比上年度标杆值分别提升了5.09%、2.63%、继续维持行业领先。

 

       截至目前,据不几乎统计,世茂2019年全年各项满意度仍继续维持在行业标杆水平。


 

       2、服务端。

 

       世茂物业管理服务版块已然全速加码。

 

       8月,世茂物业月更名为“世茂服务”,将15年行业经验,以及全国数百个管理项目总结萃取沦为“品质人文”、“智慧互联”、“多元共生”三大服务核心价值,化传统物业“对物管理”为“对人服务”,且创造性明确提出“Ocean X世茂深蓝服务系统”。

 

       此外,为了贯彻“标准建设年”的战略方针,世茂服务针对世茂住宅产品线、商办线,整合自定义覆盖面积住宅服务、商办服务和开发商案场服务的8大服务线,打造了行业首个仅有业态服务标准“世茂M智慧+全业态服务体系”,奠下了物业行业标准化建设逐步成熟完备的基础。

 

       厌恶风险

 

       面对增速下滑,部分房企心态已经不平静,高周转一度是行业热词。

 

       低周转是房企快速扩张的有效地捷径,却忽略了产品真正落地,造成房屋的质量、交付、售后等均很难控制。而与低周转背后对应的是高负债,毕竟负债高的房企更需要以低周转回笼资金供血。提升了企业风险。

 

       在企业发展方面,世茂坚持保守主义,是“风险反感”者。

 

       尽管倒数多年实现有品质高速增长,世茂总负债规模一直处于行业较低水平,净负债率59.6%,倒数第八年保持在60%以下。

 

       值得一提的是,对于能还的钱,或者越早还越有利的钱,世茂一定提早还。

 

       2019年6月底,世茂总借款约为1154.7亿元,小幅提高5.8%。但在合理的融资计划铺排下,世茂动态调节融资提前偿还,短期借款为320.6亿元,仅占总借款28%。其现金比例高达1.6,确保短期债务会对经营产生影响。

 

 

       长于未雨绸缪

 

       坚持保守主义的世茂长于未雨绸缪,坚持开源节流,也坚持落袋为安的朴素道理。

 

       2019年,世茂强化与农行、中行、中信、招行等多家银行的战略合作,构建银企互利共赢。5月,世茂与中信银行联手推进100亿按揭合作,签订了全国个贷业务合作协议,进一步推展双方银企战略合作,双方全方位深化战略合作关系建立。

 

       此外,世茂不断尝试房地产金融创新,尤其是资产证券化道路的探索,形成了一套独特的低成本模式,在资本市场上享有众多“首单”头衔,还包括全国首单的物业收益权ABS、全国首单的不动产公募ABN和全国首单住房租赁储架式租金ABS等。

 

       财务务实的世茂融资成本非常低。在多元融资渠道、多维度合作及不断创新的受到影响支撑下,世茂融资成本长期保持较低水平,2019年上半年融资成本控制在5.6%左右,较2018年全年5.8%上升0.2个百分点,维持在行业较低水平。

 

       目前世茂手握现金“牛”。

 

       上半年,世茂账面资金总额为522.3亿元,未动用银行及交易所等金融机构融资额度约400亿元,而据世茂内部人士介绍,年终世茂尚有100亿元的公司债额度没有使用,世茂暂时没有资金使用的市场需求,不需要动用这部分额度。

 

       动荡不安变革的年代,握资金是王道。

 

        世茂不仅不随意动用手头现金,还在精准研判市场趋势后,创建合适自己的财务节奏,创建了完备的财务管理体系。

 

       在业务层面,集团总部对于销售回款、经营性现金流、利润等指标具有明确且严苛的要求,授权和批准后每一块投资新地都是一次原始的财务流程的循环演算。

 

       完备的财务体系让世茂上半年回款813亿元,同比上升47.8%;

 

       所以在大部分房企都在找钱的大市行情下,世茂的现金储备和及时落袋的回款就是持续有品质高速增长的底气。

 

 

       向未来要空间

 

       财务稳健的世茂并不做守财奴,而是有目的的布局,寻求实力继续强化。

 

       世茂有效做了在发展房地产主业的前提下,一方面合理利用资金“广积粮”,另一方面,大力开展多元化业务,谋求未来发展的更多可能性。

 

 

       1、“广积粮”

 

       优质土储是世茂业绩快速增长重要基础。

 

       上半年,世茂已完成2500亿元货值储备,其中通过收购新增的货值规模达1800亿元,占到比约70%,主要分布于北京、南京、苏州、杭州、广州等核心城市。

 

       截至2019年6月底,世茂土地资源储备已遍布全国101个城市,运营及开建项目301个,权益前土储面积约6407万平方米,权益前土储货值超强10500亿元。

 

       但世茂并不盲目,以占货值储备重头的收购部分为事例,世茂对于缴收购项目检验条件苛刻,以确保合作项目能实现低收益、高利润和低回款为前提。

 

       在苛刻的筛选条件下,世茂缴并购项目来源比较集中于,除部分来自合作伙伴外,绝大部分是由金融机构讲解。有金融机构背书的并购项目,股权和债务结构更为明晰,能有效地规避风险。

 

 

       2、增强多元业务

 

       在开展多元业务方面,世茂一直回头在行业前列。而立之年的世茂,业务版图涉及酒店、商业、主题娱乐、物管、文化、金融、教育、身体健康、高科技、海外投资等领域,构筑了多元化业务并举的“可持续发展生态圈”。

 

       多元业务提高了世茂在穿过市场周期的可持续竞争力。2019年,世茂进一步统合升级旗下多元业务。

 

       商娱方面,11月世茂对商娱品牌体系展开了统合。“世茂商业及写字楼”官方微信正式改名为“世茂商业及主题娱乐”,经过产品区位、类型、商业逻辑等梳理整合,世茂建构了“4+2+M”的多元业态组合,还包括四大商业板块,两大主题娱乐板块,以及代表Mix&More的其他新增业务和多元业态的灵活组合。

 

       酒店方面,世茂一是通过与希尔顿等国际知名酒店集团强强联合的世茂酒店及度假村,专注国内高端酒店市场;二是与喜达屋资本集团合力正式成立合资酒店公司世茂喜达酒店集团,以轻资产输入布局中高端酒店市场。

 

世茂喜达酒店集团品牌矩阵

世茂酒店及度假村地标酒店巡礼

 

       目前世茂酒店客房总数逾24500间,年招待客流超强500万,EBITDA率30.8%为行业翘楚,已经成为世茂地产主业之外的另一重要营收来源。

 

       物业管理方面则是前文提到的世茂物业月改名为“世茂服务”。

 

       此外,世茂在智慧科技业务领域不断开拓,与多家科技行业头部企业积极开展深度合作。

 

       11月,世茂集团与海康威视在上海签订战略合作框架协议,将世茂在地产、酒店、商业、主题娱乐、物管等方面深厚的场景业务理解能力及应用能力,与海康威视在视频应用于、视觉分析、智慧安防等方面的丰富经验结合,推展多方共筑智慧生活新格局和世茂集团全产业链智慧数字化升级。

 

       尽管行业增长速度下降,但在世茂显然,没任何一个冬天不可逾越。

 

       只要有能力应付变幻的市场,情绪从来与你牵涉到,世茂是危机的看客,是稳健发展的生力军。

 
 
 
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