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火车站旁、双轨宅地18417元/㎡由世茂竞得,房企疯狂拿地,是自杀还是自救?

时间:2021-08-02 来源:互联网 
今日,温州市核心片区站南单元A-19地块经159轮竞价被宁波世圆企业管理咨询有限公司(世茂)以22.36亿元拿下,成交价楼面价18417元/㎡(刨除代建幼儿园面积),溢价率28%。PART 1该地块位于鹿城区南汇街道,就在温州老火车站南面。地块性质为住宅、零售商业、餐饮用地,占地面积41422㎡(折62.1亩),为中等规模地块,形状较为规整,且为纯商品房地块(不不含安置房)。地块内须代建一所6班幼

今日,温州市核心片区站南单元A-19地块经159轮竞价被宁波世圆企业管理咨询有限公司(世茂)以22.36亿元拿下,成交价楼面价18417元/㎡(刨除代建幼儿园面积),溢价率28%。

PART 1

该地块位于鹿城区南汇街道,就在温州老火车站南面。地块性质为住宅、零售商业、餐饮用地,占地面积41422㎡(折62.1亩),为中等规模地块,形状较为规整,且为纯商品房地块(不不含安置房)。

地块内须代建一所6班幼儿园,剖除幼儿园后,实际转让面积37822㎡,建筑面积121411㎡(相容商业、餐饮面积≤37279.8㎡)。

▲地块区位图

地块周边路网十分密集,北邻站场南路,南靠月堕垟路,临近温州大道、温瑞大道、车站大道等主干路,算是四通八达;且地块座落在S1线(距惠民路站约600米)及M1温州站(规划),公共交通资源同样非常丰富。

地块周边小环境较差,邻近变电站和消防站,并不受S1线噪音影响(政府将设置直立式声屏障)。商业方面,目前周边多为批发商业,仅中环商业广场距离相对较将近(直线距离1.7千米),但项目自带约3万方的底商,能满足业主日常消费市场需求;未来,等到中央绿轴板块的印象城竣工后(直线距离约1千米),将能有效辐射该区域。

可以说道,该地块最大的亮点就是“双轨房”(S1+规划M1)+“成熟期地段”+“显商品房”,其14389元/㎡的楼面价在目前挂起的轨交地块中相对较高,而显商品房的定位,又让其有机会在周边许多混杂大量安置房的项目中脱颖而出。

地块座落中央绿轴、梧田板块、南浦板块交界处,这三个板块虽然都是备受温州市民认可的成熟期地段,但在价格上存在不小的差异(总体上,绿轴〉南浦〉梧田);并且该项目为纯商品房地块,与市区内许多包含大量安置房的项目定位不同,因此在房价上为该地块找准一个“参照物”存在一定的难度。

比较有参照意义的项目(地块)有:中央绿轴板块的大发都会道1号(毛坯均价约38000元/㎡,纯商品房,楼面价24180元/㎡),融创3月拍下、待入市的南浦板块地块(16.9亩袖珍地块,成交价楼面价17527元/㎡,纯商品房),邻近的二手房项目中梁金座(体量极小,仅2幢,毛坯均价约27000元/㎡)。

PART 2

▲地块现状图

① 地块容积率:1.0-3.0,建筑密度≤30%,绿地率≥30%,建筑高度≤100米(且住宅建筑≥24米);

③ 本地块建筑外立面需与温州市域铁路S1线站点互为协调,鹿城区政府将作好地块北侧不受市域铁路S1线影响区域范围的防护及降噪措施。在S1线临地块一侧,噪声电磁辐射范围路段设置直立式声屏障。

PART 3

为何大型房企热衷在温州拿地?

今年,大波房进涌现在了温州的土拍市场上。这些房开分成几波无外乎比如深耕温州多年的,比如碧桂园、德信、万科、新希望等。

初进温州,想要之后扩大版图的,比如龙湖、远洋、世茂、金茂等;以及意欲进入温州市场、把温州划归到其地产帝国的,比如弘阳、保利、卓越等,还有就是发源于温州的本土房企,时代、中梁、华鸿、大诚等。

5月8日,会昌河单元B-03地块和B-07地块,有华鸿大发联合体、德信阳光城牵头、新城、旭辉、弘阳、瓯房、金茂、金地、绿城、招商、时代、新希望、远洋、碧桂园、龙湖、万科、中梁、世茂、保利、金科、卓越、新鸿、凯迪控股共23家参与竞拍,最终由弘阳竞得;

4月26日,双屿中央涂抹地块,有华鸿&中梁、远洋&新鸿、宏城&大发、新希望、融创、保利、禹州、万科、碧桂园、中海、五谷丰登、华润、大诚&意尔康等17家房企参与竞拍,最终由新希望竞得。

不仅仅是以上的这两宗,近期出让的不少地块,瑞祥红星村地块、葡萄棚地块等,都是“众星云集”的极强阵容。

为何温州不会成为全国房企的主战场?从浙江省内情况看,温州”均好性“不错,体现在利润和开发周期上。

像杭州,限价“禁锢咒语”依旧不存在,拿地有项目也不意味著有利润,有的还要亏着买。而温州市场利润率还不俗,至少不至于亏着卖。

而且相比于宁波,温州的开发周期更较短一些。不少房开的区域公司身抬高额年度指标,他们寄希望于在上半年拿地在下半年就能开盘回笼部分的资金,以期完成年度销售指标。而温州,从开发周期上看,勉强能跟上速度已完成这波“操作者”。

PART 4

房企拿地杀死红眼,是自杀还是自救?

土拍与房价息息相关,老百姓的眼睛也都紧盯着。这也是土拍高注目的原因。

经常土拍结果一出,就立刻分为两派。买了房子的,暗自开始计算出来自己身家又涨了多少。还没有买房的,不能担忧房价是不是又要涨了。

其实,倒也未必。因为房企拿地的这笔账也不好算数。

配建比例越拼越高,拼掉的也是房企身上的肉——利润。为了拿地,有些房企已经上调拿地利润率红线,为的是“活下去”。

土地是房企吃饭的资本,即使价格越抢走越高,在生存面前,也不得不越高越抢。

去年底由于大部分房企资金紧张,加上市场未知,大家都在从容。年后,资金层面优渥了,市场开始回暖,房企们又开始赌博后市的信心。

但是,既然是赌,还是会有输有赢。所以即使房企拿了地,接下来也要看市场,也有硬仗要打!

来源:瓯越楼市

 
 
 
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